Залог при сдаче квартиры в посуточную аренду: как оформить и сколько брать

Залог — ваша защита при сдаче квартиры в аренду

Залогом (обеспечительным платежом, страховым депозитом) называют дополнительную сумму, которую гость вносит при заселении. Она не входит в стоимость проживания и возвращается после выезда, если гость не испортил имущество и выполнил условия договора.

Зачем нужен обеспечительный платеж

• Компенсация ущерба: если постояльцы разбили посуду или покурили в квартире, вы можете компенсировать убытки.
• Стимул соблюдать правила: когда гость знает, что при несоблюдении условий договора хозяин может удержать всю сумму платежа или его часть, он внимательнее относится к правилам проживания и имуществу в квартире.
• Защита от нарушений условий договора: в ситуации, когда гость задерживает выезд, или не вносит оплату целиком, страховой депозит может быть использован как компенсация.

Залог или страховой депозит — бытовые названия. Согласно ГК РФ Статья 381.1, юридически корректнее называть его «обеспечительным платежом».

Смысл обеспечительного платежа в том, что сторона договора может в случае неисполнения обязательств другой стороной получить возмещение за счет заложенного имущества. Законодательно эти отношения регулируются параграфом 3 главы 23 Гражданского кодекса РФ.

Чем залог отличается от предоплаты? Эти платежи выполняют разные функции. Предоплата засчитывается в стоимость проживания, а обеспечительный платеж служит гарантией на случай ущерба и возвращается после выезда, если все в порядке.

Цена спокойствия, или какую сумму брать с гостя

Залог при сдаче квартиры в аренду обычно сопоставим с оплатой за сутки проживания. Примерный диапазон — от 2 000 до 5 000 рублей.

Сумму стоит рассчитывать с учетом уровня ремонта — например, для апартаментов премиум-класса цена может быть выше. Также повышенный платеж можно попросить за дополнительные риски — при сдаче объекта под вечеринки, гостям с маленькими детьми или животными.

Главное — заранее прописать размер обеспечительного платежа и условия его возврата. Никаких решений «по настроению» или «в зависимости от арендатора». Это основа доверия гостей.

Больше бизнес-советов для посуточников — в «Академии посуточной аренды».

Оформление залога без лишних рисков

Обеспечительный платеж можно принять наличными, но для этого вам или администратору нужно лично встретиться с гостем, что не всегда удобно.

Безналичный перевод кажется проще, но тут тоже есть подводные камни. Если платежи будут регулярно поступать на личную карту, банк может обратить на это внимание, заблокировать операции и запросить объяснения.

Избежать рисков блокировки карты помогает функция «заморозки» (холдирование). Сервис для управления посуточной арендой RealtyCalendar позволяет принимать залоги безопасно. Вы отправляете гостю ссылку, он вносит платеж онлайн, при этом деньги не поступают на вашу карту, а замораживаются на счете гостя до завершения проживания.

Как работает функция «Залоги» в RealtyCalendar: сумма не поступает на вашу карту, а остается в буфере хранения до выезда гостя.

Предупредите гостя заранее. Сообщить об условиях нужно до бронирования, тем более — если бронь невозвратная. Гость должен понимать, сколько он заплатит, в каком случае вы вернете деньги, а в каком — удержите.

Это важно: согласно законодательству, удержание возможно только в случае, если арендатор был предупрежден заранее о правилах невозврата и нарушил конкретные условия, ставшие основанием для удержания залога.

Зафиксируйте получение денег. Если принимаете наличные, предоставьте расписку в формате: «Я, [Ф. И. О. собственника], получил от [Ф. И. О. гостя] обеспечительный платеж в размере [сумма] в качестве обеспечения исполнения договора аренды. Обязуюсь вернуть указанную денежную сумму при отсутствии нарушений договора / правил проживания. Дата, подпись». Если деньги отправлены переводом, в расписке можно указать номер операции.

Заключите договор с гостем. В этом случае отдельный документ составлять не нужно — пункт об обеспечительном платеже вносится в договор аренды. Его можно составить самостоятельно или скачать готовый шаблон.

Важно прописать сумму страхового депозита, основания для его удержания, порядок и сроки возврата. Это поможет заранее зафиксировать договоренности и упростит решение спорных ситуаций, если они возникнут.

Подписать договор с гостем можно онлайн — по СМС, без бумаги и электронной цифровой подписи. С этим поможет сервис ОкиДоки, который интегрируется с RealtyCalendar, — договоры создаются автоматически прямо в Шахматке, а вы не тратите время на ручной ввод данных гостя.

Документы в электронном формате имеют ту же юридическую силу, что и бумажные. Подробнее о том, как сэкономить время на оформлении договоров с гостями, — рассказываем в статье «Электронный документооборот в посуточном бизнесе».

Квартира в порядке — обеспечительный платеж возвращается

Если претензий нет, деньги возвращаются в полном объеме тем же способом, которым их получили. При наличной оплате можно оформить простую расписку, а при переводе — отправить подтверждение по почте или в мессенджере.

С помощью функции «Залоги» в RealtyCalendar возврат происходит еще проще. Вам не нужно вручную переводить деньги гостю — вернуть сумму или удержать ее можно в один клик. Это снижает риск ошибок в реквизитах, конфликтов и оспаривания банковских платежей.

С RealtyCalendar залог возвращается в один клик — прямо из карточки брони

Универсальных сроков возврата залога при сдаче квартиры в аренду в законодательстве нет — их нужно заранее прописать в договоре. Обычно это происходит в течение суток — после выезда и осмотра объекта вами или горничной.

Гость уехал, ущерб остался: принципы удержания залога

Если после выезда вы обнаружили нарушения — следы курения, разбитую посуду или поврежденную технику — зафиксируйте это на фото или видео. Затем сообщите гостю, какую сумму вы удерживаете и по какой причине.

Вы можете удержать любую сумму на ваше усмотрение. При оценке ущерба придерживайтесь следующих принципов:

• Обоснуйте размер удержания. Например, за разбитую вазу стоимостью 500 рублей удерживается 500 рублей. Если чек не сохранился, ориентируйтесь на стоимость похожих товаров в магазинах. Для ремонта потребуется расчет стоимости работ.
• Ремонт приоритетнее замены. Менять испорченные вещи можно только в том случае, если их никак не восстановить, или если ремонт стоит так же, как покупка новых.
• Учитывайте естественный износ. Старый диван нельзя оценивать как новый. Также нельзя удерживать сумму из⁠-⁠за обычного износа — например, из-за скрипучей двери или потертого ковра.

Если ущерб больше страхового депозита, вы можете попросить гостя возместить оставшуюся сумму. Размер ущерба нужно подтвердить: фото или видео, чеками, расчетом ремонта. Если гость отказывается платить, вопрос можно решать через суд.

Ситуации, когда страховой депозит не возвращается

Все зависит от условий, которые вы пропишете в договоре и правилах проживания. Для некоторых собственников крайне важно, чтобы гость помыл посуду и вынес мусор. Иначе — невозврат страхового депозита.

Это достаточно спорная позиция: с одной стороны, вы сэкономите время на уборке, а с другой — можете выглядеть в глазах гостя не совсем гостеприимно. Тут каждый решает сам.

Чаще всего обеспечительный платеж не возвращается, если выявлены нарушения по вине проживающего:

• гости не соблюдали правила проживания: курили в квартире, шумели или приглашали посторонних;
• имуществу был нанесен ущерб;
• после выезда обнаружилась пропажа вещей;
• по вине гостя пострадали соседи — например, если он забыл выключить кран и затопил квартиру ниже (в ситуации, когда трубу прорвало, и вины арендатора в этом нет, владелец покрывает расходы за свой счет).

Подводим итог: брать ли залог при сдаче квартиры в аренду

Большинство предпринимателей предпочитают брать обеспечительный платеж — он компенсирует возможный ущерб и дисциплинирует гостя. Словом, залог при сдаче квартиры в аренду помогает чувствовать спокойствие за свой бизнес.

Если работать с залогами вручную, это действительно может добавить хлопот: нужно принять деньги, зафиксировать платеж, вовремя вернуть сумму или объяснить удержание. А частые переводы могут привлечь внимание банка.

Упростить процесс, снизить риск блокировки карты и спокойно работать с платежами помогает функция «Залоги» в RealtyCalendar. Сумма не поступает напрямую на вашу карту, а замораживается на счете гостя. Все происходит быстро и просто — без обмена реквизитами и ручных возвратов.