Какой налог платят арендодатели в посуточном бизнесе: режимы и пример расчета

У собственника есть квартира, которую он сдает в посуточную аренду. Гости заезжают регулярно, объект не простаивает, деньги поступают на карту. Чтобы работать спокойно и не волноваться о проверках, нужно выбрать налоговый режим. Возникает вопрос: стоит ли с одной квартирой регистрировать компанию или есть варианты проще? А что делать, если в будущем объектов станет два, пять или десять? 

Нужно ли арендодателю платить налог за сдачу квартиры посуточно 

Деньги от сдачи жилья и другой недвижимости в аренду относятся к налогооблагаемым доходам, согласно статье 208 Налогового кодекса. Поэтому краткий ответ: да, отчисления в ФНС делать нужно. Причем статус владельца не имеет значения: физическое лицо, самозанятый, индивидуальный предприниматель. 

Неуплата ведет к рискам получить штраф или предписание о проверке. Поэтому вопрос скорее звучит так: «Какой режим налогообложения выбрать, чтобы не переплачивать?» 

В следующих разделах подробно разобрали виды налогов и привели пример расчета. Сравните плюсы и минусы режимов, чтобы выбрать оптимальный вариант для вашего бизнеса. 

Предприниматели в посуточной сфере задаются вопросом: от какого количества объектов арендодатель должен платить налог за сдачу квартиры. Мой ответ: легализоваться имеет смысл даже с одним объектом. Во-первых, избежите проблем с ФНС. Во-вторых, расширите базу потенциальных гостей за счет юридических лиц и госкомпаний. Организациям, которые снимают жилье для сотрудников, нужны договоры и чеки от «белых» арендодателей.

Какие налоги платит арендодатель на разных системах налогообложения 

Режимы различаются ставками и формами отчетности, в некоторых есть ограничения по объемам дохода и объектам, которые можно сдавать в аренду. Подробнее о налогообложении рассказали в памятке «Как официально получать доход, занимаясь посуточной арендой». Чтобы скачать файл, заполните форму регистрации. 

НДФЛ — налог на доходы физических лиц 

Касается всех доходов физлиц, в том числе от посуточной аренды. ФНС может начислить налог на любой платеж, если владелец квартиры не оформил самозанятость или не проводит выручку через ИП. 

Ставка. С 2025 года действует прогрессивная шкала налогообложения для физических лиц. Чем больше годовой доход, тем выше отчисления. Сколько налогов платит арендодатель: 

• 13% — доход до 2,4 млн ₽; 
• 15% — доход от 2,4 до 5 млн ₽;
• 18% — доход от 5 до 20 млн ₽;
• 20% — доход от 20 до 50 млн ₽; 
• 22% — доходы за год превышают 50 млн ₽. 

Когда налоговая рассчитывает базу для НДФЛ и определяет ставку, учитывают все доходы физического лица, а не только платежи от гостей. Допустим, собственник одновременно сдает квартиру и получает зарплату в найме. Если общая сумма от двух источников превышает 2,4 млн ₽, то со всех доходов, свыше 2,4 млн ₽, человек заплатит 15%, а не 13%. 

Ограничения. Формально для плательщиков НДФЛ нет верхней планки по доходу от посуточной аренды. Но есть риск, что налоговая признает деятельность предпринимательством и доначислит налоги. Например, это возможно, если сдавать сразу несколько собственных квартир или заниматься в субарендой. 

Объекты. На режиме НДФЛ можно сдавать любую недвижимость — жилую и нежилую. Собственники зарабатывают на посуточной аренде квартир, домов и апартаментов.

Отчетность. Физическое лицо один раз в год подает декларацию 3-НДФЛ. Отправить документ в ФНС нужно до 30 апреля года, следующего за отчетным, а заплатить налог — до 15 июля. Например, декларацию за 2025 год подают до 30 апреля 2026 года, а платеж переводят до 15 июля 2026 года. 

Страховые взносы. Отправлять платежи в Социальный фонд (СФР) за собственника квартиры не нужно. Плательщики НДФЛ не имеют права нанимать сотрудников, а значит, и взносы за них платить не придется. 

НПД — налог на профессиональный доход 

Так называется специальный режим для самозанятых. Чтобы им пользоваться, нужно зарегистрироваться в приложении «Мой налог» или оформить самозанятость через личный кабинет на сайте nalog.ru.

Ставка. Какой налог платят арендодатели, зависит от того, с кем они работают. Отчисления составляют 4%, если гости — физические лица, и 6% — если деньги переводят юрлица или ИП. 

Ограничения. Режим можно применять, если общий доход за год составляет до 2,4 млн ₽. В случае превышения нужно регистрировать ИП. Самозанятым нельзя нанимать сотрудников и выполнять функцию агента по недвижимости — это считается перепродажей услуг, что запрещено для плательщиков НПД. 

Иногда предприниматели оформляют самозанятость не для себя, а просят сделать это персонал — горничных и администраторов. Нужно учитывать риски такого решения. Если налоговая выяснит, что человек работает только с вашей компанией и регулярно получает одинаковые суммы, самозанятость могут признать подменой трудовых отношений. Тогда возможны штрафы и доначисление взносов в СФР.

Объекты. Допустимо сдавать только жилую недвижимость — квартиры или дома. Апартаменты относятся к нежилым объектам, поэтому работать с ними самозанятые не могут. 

Отчетность. Подавать декларацию о доходах не нужно. Достаточно выписывать чеки в приложении «Мой налог» на каждую оплату от постояльцев. 

Страховые взносы. Не обязательны: самозанятый может делать отчисления за себя в СФР, но только добровольно. 

УСН — упрощенная система налогообложения 

Режим работает только для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц. Чтобы им пользоваться, нужно подать заявление о переходе на УСН. Сделать это лучше сразу при регистрации. Иначе за арендодателем автоматически закрепляется общая система налогообложения (ОСНО) — а там и ставки выше, и отчетность сложнее. 

Ставка. На упрощенной системе есть два варианта уплаты налогов: 

• УСН «Доходы» — предприниматели отчисляют 6% от всех доходов;
• УСН «Доходы минус расходы» — 15% от разницы между выручкой и затратами. 

Ограничения. В 2026 году установлен общий лимит доходов за год, который дает право на применение УСН — до 490,5 млн ₽. Отдельные ограничения действуют на освобождение от НДС. Чтобы платить только упрощенный налог и не отчислять дополнительно еще и налог на добавленную стоимость, нужно соблюдать лимиты:

• в 2026 году — годовой доход до 20 млн ₽;
• в 2027 году — годовой доход до 15 млн ₽;
• в 2028 году — годовой доход до 10 млн ₽. 

Объекты. Сдавать можно жилую и нежилую недвижимость: квартиры, апартаменты, дома. 

Отчетность. Индивидуальные предприниматели оформляют декларацию о доходах — до 25 апреля года, следующего за отчетным, а юридические лица — не позднее 25 марта. 

Страховые взносы. ИП перечисляет обязательные платежи за себя и сотрудников, если есть наемный персонал. Для самого предпринимателя установлен фиксированный взнос — в 2026 году он составляет 57 390 ₽. Платеж за работника — 30% от всех выплат в его пользу, если общая сумма не превышала 2 979 000 ₽ с начала года, и 15,1% со всех выплат свыше этого лимита. 

ПСН — патентная система налогообложения

Чтобы применять этот режим, нужен статус индивидуального предпринимателя. Оформить патент можно по заявлению в ФНС на бумажном носителе или через личный кабинет на сайте nalog.ru. 

Ставка. Арендодатель платит 6% от потенциального дохода. Это значит, в качестве налоговой базы используют не фактическую выручку, а прогнозный доход от сдачи жилья, который устанавливает региональный орган власти. Потенциальный доход различается в зависимости от площади объекта и города, где он находится. В Москве и Санкт-Петербурге также влияет район: стоимость патента в центре будет выше, чем в других локациях. 

При расчете налога ФНС применяет поправочные коэффициенты — они корректируют отчисления в соответствии с инфляцией. Поэтому чтобы не ошибиться, сумму лучше не определять самостоятельно, а узнать в специальном калькуляторе.

Ограничения. Предприниматели на ПСН могут нанимать не более 15 сотрудников. Патент действует от 1 до 12 месяцев в пределах одного календарного года. Установлены лимиты годового дохода: 

• до 20 млн ₽ в 2026 году;
• до 15 млн ₽ в 2027 году;
• до 10 млн ₽ с 2028 года.

Объекты. Сдавать можно любую недвижимость. Патентный налог на посуточную аренду применяют для неограниченного количества квартир, но добавлять объекты в действующий патент нельзя — в этом случае оформляют новый. 

Отчетность. ИП на патентной системе не сдает ежегодную декларацию, но ведет книгу учета доходов. 

Страховые взносы. Обязательные отчисления в Социальный фонд нужно платить за предпринимателя и сотрудников, если они есть. 

ОСНО — общая система налогообложения 

Базовый режим, который могут использовать индивидуальные предприниматели и юридические лица. В посуточной аренде применяется редко из-за сложной отчетности и более высоких ставок, чем на упрощенной системе.

Ставка. Какой налог должен платить арендодатель квартиры: 13% НДФЛ с дохода — если он ИП, 25% от прибыли — если юридическое лицо. На общем режиме применяют также НДС, но сдача жилой недвижимости в аренду от него освобождена. 

Ограничения. По уровню доходов, количеству сотрудников и объектов недвижимости ограничений нет. 

Объекты. Можно сдавать квартиры, дома, апартаменты. 

Отчетность. Нужно оформлять декларацию о доходах, отчет о финансовых результатах, а также вести кадровый учет по сотрудникам. 

Страховые взносы. Обязательные — за индивидуального предпринимателя, руководителя юрлица и наемный персонал. 

Пример расчета налогов с посуточной аренды квартир на разных режимах налогообложения

Алексей сдает собственную квартиру площадью 35 м² в Краснодаре. Стоимость проживания — 3 000 ₽ в сутки. В среднем объект занят 25 дней в месяце, поэтому выручка составляет около 75 000 ₽ в месяц или 900 000 ₽ в год. Наемных сотрудников нет.

Как ФНС контролирует краткосрочную аренду и какие налоговые риски существуют 

С 2025 года государственные органы внимательнее следят за поступлениями денег на карты физлиц. Госдума даже приняла для этого специальные поправки к закону. Кроме контроля за переводами, есть и другие способы узнать, что квартира сдается, но собственник не платит налоги. Например, мониторить доски объявлений и проводить выборочные проверки или обратиться в управляющую компанию. Рассмотрим возможные риски:

• Блокировка счета. Если ФНС или банк сочтут операции по карте подозрительными или посчитают, что арендодатель занимается предпринимательством без регистрации, обслуживание счета могут приостановить. Источник денег нужно будет объяснить или подтвердить документально. 
• Штрафы и доначисления. Согласно статье 122 Налогового кодекса, ФНС может взыскать сумму неуплаченного налога и еще 20% сверху, если неуплата произошла по ошибке. Если отчисления занизили умышленно, штраф увеличится до 40%.
• Проверки персонала. Если компания не нанимает сотрудников, но при этом сотрудничает с самозанятыми, ФНС может заподозрить подмену трудовых отношений и уход от уплаты страховых взносов.
• Уголовная ответственность. Применяется только в случае длительного и умышленного ухода от налогов в крупных и особо крупных размерах. По статье 198 УК РФ, длительным периодом считается 3 года, крупной неуплатой признается сумма в 2,7 млн ₽, а особо крупной — 13 млн ₽.

Как упростить учет доходов и налогов в посуточной аренде

Вести учет доходов вручную — это долго и трудоемко, а еще чревато ошибками при расчете налогов. Если фиксировать бронирования в электронной таблице, предприниматель рискует пропустить какие-то суммы от постояльцев. При запросе из банка потребуется время, чтобы подтвердить происхождение таких средств. А если ФНС обнаружит неправильный расчет налогов, возможны доначисления платежей и штрафы. 

Инструменты автоматизации упрощают учет доходов и налогов. Например, сервис для управления посуточным бизнесом RealtyCalendar собирает данные по бронированиям со всех площадок, позволяет контролировать оплаты и оценивать реальные доходы за месяц, квартал или год. С этими данными арендодателям проще готовить налоговую отчетность и рассчитывать платежи в ФНС. 

Главное о налогах в посуточной аренде квартир 

Доходы от сдачи жилья относятся к налогооблагаемым. По закону арендодатель квартиры обязан платить налог независимо от статуса — физлицо, самозанятый или индивидуальный предприниматель. 

В посуточном бизнесе применяются ставки: 

• 13% — НДФЛ для физлиц;
• 4% или 6% — НПД для самозанятых; 
• 6% от потенциального дохода — для ИП на патенте;
• 6% или 15 % — для ИП на УСН.

Уход от налогов создает риск получить штраф или столкнуться с проверкой. ФНС может доначислять налоги и взимать дополнительно штраф в размере 20 или 40% от неуплаченной суммы. 

Кроме налогообложения, в посуточном бизнесе есть множество нюансов: как считать доходы, устанавливать цены, создавать качественный сервис для гостей, нанимать и обучать персонал. Обо всем этом говорят эксперты в эфирах «Академии посуточной аренды» RealtyCalendar. Присоединяйтесь к нам, заполнив форму регистрации. Вебинары будут полезны для начинающих и опытных предпринимателей.